주택에 대한 인식이 달라지고 자손을 위한 상속보다는 조금 더 풍요로운 노후 생활을 추구하는 사람들이 많아지면서 주택연금을 고려하는 사람들이 증가하고 있습니다.
이 번 글에서는 주택연금이 어떤 것인지, 장점과 가입조건 그리고 받을 수 있는 지급액에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
주택연금이란?
주택연금은 지금 살고 있는 주택에 평생거주하면서 정해진 연금을 평생 동안 지급받을 수 있는 한국주택금융공사의 상품입니다.
또한 민간 사업자가 아닌 국가가 보증하므로 연금 지급 중단과 같은 위험이 없습니다. 이 글 하단에서 볼 수 있듯이 세금 감면 등의 추가적 혜택도 있습니다.가입 후 부부가 모두 사망하면 주택을 처분해서 정산하는데 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며 반대로 정산 후 금액이 남으면 상속인에게 돌아갑니다.
특히 부부 중 한 사람이 돌아가신 경우에도 금액의 감소 없이 100% 동일한 연금을 지급합니다.
- 주택처분금액 > 연금지급총액 : 남는 금액은 채무자(상속인)에게 돌아갑니다.
- 주택처분금액 < 연금지급총액 : 부족한 금액에 대해 채무자(상속인)에게 별도의 청구가 없습니다.
여기서 연금지급총액은 월지급금 누계 + 수시인출금 + 보증료(초기보증료 및 연보증료) + 대출이자 등의 합계입니다.
주택연금은 기초연금 수급 대상 선정에서 불이익을 받지 않으며 가입 후 그동안 받은 연금과 보증료 등을 모두 갚으면 중도해지도 가능합니다.
가입조건
상세한 주택연금의 가입 조건은 아래와 같습니다.
- 부부 중 1명이 만 55세 이상의 대한민국 국민이면 가능합니다. 단 채무관계자(가입자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 가입이 가능합니다. 따라서 치매 등의 사유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우에는 성년후견제도를 활용하여 가입할 수 있습니다. 연령은 부부 중 연소자 나이를 기준으로 하며 주택연금의 월지급금은 주택가격이 동일하다면 연령이 높을수록 많고 연령이 낮을수록 감소하게 됩니다.
- 부부기준 '공시가격'이 9억 원 이하 주택소유자이며 다주택자라도 '공시가격' 합산 가격 등이 9억 원 이하면 가입이 가능합니다. 또한 '공시가격'이 9억 원을 초과하는 2 주택자도 3년 이내 1 주택을 처분한다면 가입이 가능합니다. 주택법 제2조 제1호에 따른 주택(등기사항증명서 상 용도가 주택인 단독, 다세대, 다가구주택, 아파트), 지방자치단체에 신고된 노인복지주택, 주거목적 오피스텔(등기사항증명서 상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목적으로 사용하는 경우) 등이 해당됩니다.
- 주택연금에 가입할 주택을 가입자 또는 배우자가 실제로 거주지(주민등록전입)로 이용하고 있어야 주택연금 가입이 가능합니다.
주택 가격 선정
주택연금의 월지급금은 주택의 '공시가격'인 아닌 선정된 주택가격에 의해 정해집니다.
이 주택가격은 공사에서 인정하는 시세를 적용하며 아파트의 경우에는 한국부동산원 시세, KB 국민은행 시세 등을 순차적으로 적용하고 아파트 이외에 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세가 적용됩니다.
아파트의 최저층은 하한가를 적용합니다.
단 신청인이 요구하는 경우에는 감정평가기관의 감정평가액을 최우선적으로 적용할 수 있지만 감정평가비용은 신청인이 부담해야 합니다. 또한 주택 시세가 12억 원을 초과하는 경우 월지급금은 12억 원을 기준으로 산정됩니다.
주택연금 지급 방식
월지급금의 지급 유형
- 정액형: 집값이 하락해도 평생 동안 월지급금의 변화가 없는 방식으로 아래의 확정기간방식, 대출상환방식, 우대방식은 정액형만 선택이 가능합니다.
- 초기증액형 : 초기 가입자가 선택한 기간(3, 5, 7,10년) 동안은 정액형보다 많이 받다가 그 이후부터는 초기 월지급금의 70% 수준으로 적게 받는 방식입니다.
- 정기증가형 : 처음에 적게 받다가 매 3년마다 4.5%씩 증가하여 지급받는 방식입니다.
- 우대방식 : 부부기준 2억 원 미만 1 주택 보유자가 종신방식(정액형)보다 월지급금을 최대 약 20% 우대하여 더 지급받는 방식으로 인출한도(대출한도의 45% 이내)를 설정하느냐에 따라 '우대지급방식'과 '우대혼합방식'으로 구분됩니다.
기간에 따른 지급 방식
- 종신방식 : 월지급금을 평생 동안 지급받는 방식으로 대출한도의 50% 이내의 인출한도를 설정하느냐에 따라 '종신지급방식'과 '종신혼합방식'으로 구분됩니다.
- 확정기간방식 : 가입자가 선택한 일정기간(10~30년) 동안만 월지급금을 지급받는 방식입니다.
- 대출상환방식 : 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50% 초과 90% 이내) 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식입니다.
* 최대 인출한도는 가입자의 연령과 대상주택 가격에 따라 산정되며 목돈으로 인출할 수 있는 총금액을 말합니다.
* 인출한도 설정금액은 최대인출한도 내에서 수시로(대출상환방식의 경우 일시 인출만 가능) 지급받을 수 있도록 가입자가 미리 결정하는 금액을 말합니다.
월지급금 사례
가장 궁금한 부분이 바로 '그렇다면 얼마의 금액을 받을 수 있는가?'일 것입니다.
참조하시고 좀 더 정확한 월지급금은 한국주택금융공사 홈페이지의 'https://www.hf.go.kr/ko/sub03/sub03_02_02.do#!#none'로 이동하여 나이, 주택가격, 지급방식 등을 선택하면 바로 확인할 수 있습니다.
아래는 2022년 2월 1일 기준으로 각 주택에 대해 종신방식의 정액형일 경우 주택 시세와 가입자의 나이에 해당하는 월지급금을 천 원 단위로 정리한 표입니다.
주택연금의 추가 혜택
주택연금 가입 시에 아래와 같은 세제 감면 혜택을 추가로 받을 수 있습니다.
저당권 설정 시
- 등록면허세(설정금액의 0.2%)를 주택가격 및 보유수에 따라 감면 차등 : 2024년 말 폐지 예정
- 주택공시가격 등이 5억 원 이하인 1 가구 1 주택자 : 75% 감면
- 위 사항 이외의 대상자 : 등록면허세액이 300만 원 이하인 경우 75% 감면, 300만 원 초과하는 경우 225만 원 공제
- 농어촌 특별세 면제 : 등록세액의 20%
- 국민주택채권 매입의무 면제 : 설정금액의 1%
가입 시
- 대출이자비용 소득공제 : 연간 200만 원 한도
- 재산세(본세) 25% 감면 : 2024년까지 지방세특례제한법 시행령으로 정하는 1 가구 1 주택에 한해 재산세 감면
